עמוד הבית » מאמרים בנושא נדל"ן בארה"ב   »   5 הטעויות הנפוצות בהשקעות – חלק ב’

5 הטעויות הנפוצות בהשקעות

חוק1# – Location Location Location

אם יש משהו שלימדו אותנו כישראלים זה לחזור על המשפט האמריקאי נדל”ן זה…Location Location Location.
אז נכון שמיקום הנכס הוא קריטי בביצוע כל עסקת נדל”ן באשר היא, אך הוא מהווה שלב מקדים בלבד בניתוח העסקה.
ניתוח המיקום הוא השלב הראשון בבחינת השקעה כאשר בסיומו נמשיך בשרשרת שלמה של בדיקות וניתוחים
כדי להיות בטוחים (כמה שאפשר) כי אנו מצטרפים לעסקה מנצחת.
יש לשים לב להצעות השקעה שונות אשר מסתמכות רק על חלק מהחוקים בצורה כזו המאירה את אסטרטגיית ההשקעה שלהם.
קיימים סרטונים רבים בהם מומחים המלמדים איך לרכוש בצורה חכמה.
הם בודקים את רמת ההגירה, הכנסה, חינוך, פשיעה ועוד’.
צריך קצת יותר מבדיקה של כמה נתונים (אשר מופיעים 24/7 באינטרנט ונגישים לכל) כדי להצליח לפלח שוק ולנתח עסקה בצורה האופטימלית.
משקיעים רבים מושפעים מנתונים שונים שאינם בהכרח רלוונטים באסטרטגיית ההשקעה ומקבלים החלטות שגויות בגינם.

סתיו גבע, עמיחי דזמן, stav geva, מטטרון, מטטרון השקעות, נדלן בארהב, נדלן בארצות הברית, נדלן באמריקה

כמה השגות:

1. אין שחור ולבן בנדל”ן, יש גם 50 גוונים של אפור. אחרת מדוע כולם נוהרים להשקעות בבאר שבע?
רמת החינוך ומנגד הפשיעה באזור אינה מזהירה, אך נתונים שונים כגון פיתוח סביבתי, גידול במקומות התעסוקה הם המשפיעים על עליית המחירים.
2. תמיד ניתן להציג את אזור ההשקעה בו אנשים משקיעים באור חיובי, הכל עניין של ניסוח נכון.
הבלטת החוזקות באזור והשמטת החולשות.
נכסים בפלורידה הממוקמים באזורים טובים ונסחרים בעלות של 50,000$ הם סחורה שאינה קיימת,
יותר בכיוון של 300,000$. בדיוק כמו שנכסים בעלות של 500,000 ש”ח בישראל ובמקומות איכותיים הם דבר דמיוני.
כנראה שלעם הנבחר יש הנחות בפלורידה.

למען הסר ספק, אין פסול ברכישת נכס במחירים זולים, כל עוד הסיכונים ברורים לכל ואנו רוכשים
נכס במחיר הנמוך ממחיר השוק או לכל הפחות במחיר השוק.

כלל אצבע – בהשקעת נדל”ן מרוויחים בקניה!

טעות רביעית – תשואה מובטחת

צמד המילים מכעיס כשלעצמו! בתור קבוצה שהחלה את דרכה בעולם ההשקעות כמשקיעים פרטיים
מן השורה גם אנו נחשפנו להצעות דומות.
משקיעים רבים מחפשים “בטחונות” בהצטרפות להשקעה ובוחרים לבטח את הרכישה שלהם על ידי מתן קבלת תשואה מובטחת מראש, למספר שנים קדימה ובתשלומים סדורים.
איך אפשר להבטיח תשלומי שכירות מראש? האם ניתן להבטיח כי הנכס יאוכלס בעתיד?
האם לא יהיו עלויות אחזקה ותיקונים בכל תקופת השכירות? היכן נכנסות עלויות האחזקה השוטפות?
לנו זה נשמע ורוד מידי…
בנדל”ן כמו בנדל”ן שכר הדירה משתנה מחודש לחודש, העלויות נעות בגרף עולה ויורד בעקבות ההוצאות
השונות: ארנונה, ביטוח נכס, דמי ניהול, ועד שכונה, אחזקה שוטפת, גינון, החלפת דיירים והיד עוד נטויה.
למעשה ניתן לחשב את הרווחיות על ההשקעה רק בתום השנה ולאחר ביצוע דו”ח ותשלומי מס.
הבטחה לתשואה פוגעת בכלל האצבע היחיד והוא – רכישה מתחת למחיר השוק.
כאשר גוף מסויים מתחייב לתשואה הוא חייב “לאבטח” את עצמו ואת ההוצאות העתידיות על הנכס. עליו לדאוג כי הן לא יצאו מכיסו.

סתיו גבע, עמיחי דזמן, stav geva, מטטרון, מטטרון השקעות, נדלן בארהב, נדלן בארצות הברית, נדלן באמריקה

דוגמה מספרית קטנה

איך מתאפשר תהליך הבטחת התשואה: ניקח לצורך העניין נכס הנרכש במחיר שוק של 100,000$ ונמכור אותו מיד לאחר מכן במחיר של 140,000$ עם הבטחת תשואה.
סביר להניח כי הנכס יניב רווחיות מסויימת במהלך השנה אך לא יגיע לתשואה שהובטחה ללקוח
כיוון והוא נרכש במחיר שאינו משקף את המחירים בסביבה.
הפיתרון: אשלים מהפער שהרווחתי (40,000$)  ללקוח, בעצם אממן את ההשלמה לתשואה שהובטחה מכיסי ועדיין אשאר עם רווח מכובד.
השאלה הנשאלת בהשקעה המתבססת על מודל כזה הינה: מה יקרה בעוד מספר שנים כאשר אותו לקוח ירצה לממש את ההשקעה ולמכור אותה בשוק המקומי? האם הוא יצליח למכור במחיר הקניה שרכש? לדעתנו לא, הסיכונים מצביעים על הפסד של 20%-30% בזמן המכירה כיוון ורכש במחיר הגבוה ממחיר השוק.

 

טעות חמישית – יש מציאה! מהר לפני שיגמר

ככלל לא מבצעים אף עסקה תחת אווירת לחץ, הניתוח בכניסה לעסקה מהווה גורם מכריע בקבלת ההחלטות ועלינו לפעול בצורה קרה תוך שיקול דעת והכרת מירב הסיכונים.
בניגוד לפריט אופנה שעלול לרדת מהמדף, כמות האוכלוסייה בארה”ב מונה למעלה מ-325 מליון תושבים.
כמעט בכל מדינה ניתן לאתר להזדמנויות השקעה ועל כן התלבטות של מספר שבועות לא תשנה את כף המאזניים.
הציעו לי הזדמנות ושאלתי את עצמי למה האמריקאים לא קונים?אז הם קונים…והרבה.
בעצם אין לנו שום יתרון יחסי על המקומיים החיים באזור. מרבית החברות אשר פועלות בארץ נעזרות בשותף מקומי/יזם המאתר את הנכסים או במקרה הפחות מקצועי מתווך מקומי המספק מגוון דירות יד2.
חשוב להבין מה טיב היחסים בין היזם לחברה המשווקת בארץ וכמה החברה מודעת למתרחש בשטח.
אנו יכולים להעיד על עצמנו כי ללא הצוות האמריקאי לא היינו יכולים להגיע לאף הזדמנות והוא

 

הגורם המכריע בניתוח וניהול ההשקעה.
האתגר הגדול ביותר בהשקעה מעבר לים הוא היבט ניהול הנכס ועל כן מרבית הכישלונות בתחום סובבות סביב תחום זה.
מרבית המשקיעים מסתייעים בחברות ניהול מקומיות ולכן נציין מספר טיפים בנושא.

3 טיפים

1. השוו עם חברות ניהול מקומיות את מחירי השכירות המוצגים לכם בהצעת מחיר.
2. בדקו עם חברות ניהול מקומיות מה הזמן המשוער למציאת דייר ואחוז הבתים הריקים בשכונה.
3.בררו עם מתווכים מקומיים האם מחירי הרכישה משקפים את המחירים בשטח.

כידוע לימוד התחום הוא תהליך ארוך ומאמר זה הוא טיפה בים.
אנו מקווים כי הוא יסייע לכם בכניסה להשקעה חכמה.
בהצלחה!