עמוד הבית » מאמרים בנושא נדל"ן בארה"ב   »   5 הטעויות הנפוצות בהשקעות – חלק א’

5 הטעויות הנפוצות בהשקעות

סתיו גבע, עמיחי דזמן, stav geva, מטטרון, מטטרון השקעות, נדלן בארהב, נדלן בארצות הברית, נדלן באמריקה

כבר למעלה מעשור ששוק הנדל”ן בארה”ב צובר תאוצה והכרה מצד משקיעים ישראלים.
המשוואה ברורה, אין חלופה לכסף בארץ בזמן שנדל”ן בארה”ב מניב בממוצע תשואה הגבוהה פי 2 ולפעמים גם 3 משווקי הנדל”ן בישראל.
בעוד שחלק מהמשקיעים נהנים מהשקעות משגשגות, אחרים מתקשים להחזיר את קרן ההשקעה.

אז איפה הפער?

משקיעים רבים מבססים את אסטרטגיית הרכישה שלהם בעקבות ססמאות מפתות וביצוע ניתוחים שגויים.
שכן קיים הבדל משמעותי בדרך שבה מתנהג שוק הנדל”ן בארה”ב לעומת ישראל.
ססמאות כמו “נדל”ן תמיד עולה” “נכס פרטי זאת השקעה בטוחה” “קיים ביקוש תמידי לשוכרים בבתי קרקע”
“יצירת הכנסה פסיבית ויציאה ממרוץ העכברים” משפיעות על שיקול הדעת בעת כניסה להשקעה.

רצינו לשפוך קצת אור מהניסון שלנו ולהפריך מספר הטעיות הקיימות בתחום.

טעות ראשונה – “נדל”ן אפשר לעשות גם בלי כסף”

קיימת תופעה הטוענת כי אפשר לעשות נדל”ן מבלי להשקיע כסף נזיל כלל.
מבדיקות שערכנו לגופי השקעות ומשקיעים מבוססים לא מצאנו גורם אחד שצמח ובנה את הונו מרכישת עסקאות באמצעות “ארנק ריק”.
גופים המספקים הלוואות וקווי אשראי לא קמים בבוקר ומחפשים למי  לחלק את כספם. עסקאות ממנופות מגובות בריבית
ותמחור הסיכון של הגורם המלווה על ידי שעבוד ובטוחות שונות.
השקעה בנדל”ן הינה פעולה שקולה המצריכה ניתוח קפדני ומוכיחה את עצמה לאורך שנים.
נכון הדבר כי ניתן לקחת הלוואות משלימות או מינופים לצורך רכישה אך לדעתנו זוהי פעולה המצריכה הבנה מעמיקה וניתוח רגישות
מחמיר שכן בביצוע השקעה באמצעות הלוואה גורם הסיכון עולה פי כמה!
מה הסיכון? הבנק משעבד את הנכס כבטוחה ולכן גם התנודה הקטנה ביותר מספיקה כדי לסכן את קרן ההשקעה.
השקעה בפרויקטים ממנופים מצריכה התנהגות אחראית וזהירה פי כמה.

סתיו גבע, עמיחי דזמן, stav geva, מטטרון, מטטרון השקעות, נדלן בארהב, נדלן בארצות הברית, נדלן באמריקה

טעות שנייה – נדל”ן תמיד עולה

לא פעם אנו נתקלים בתחשיבי כדאיות (תזרים מזומנים בעסקאות) המסתמכים על עליה של השוק לאורך חיי ההשקעה.
תחשיבים כגון: 3% עליית ערך בשנה נכנסים לאקסל ומציגים מצג שווא על כדאיות ההשקעה.
האקסל אינו משקף את המתרחש בשטח אך בכל זאת קיימת היצמדות בלתי ברורה למספרים ולאחוזים המוצגים בו.
קשה להסביר בקצרה כמה הערכה המסתמכת על עליית מחירים עתידית היא שגוייה.
הדרך הטובה ביותר עבורנו להמחיש זאת היא באמצעות דוגמה על עיר משגשגת שקרסה.
קשה להאמין אבל פעם דטרויט היתה העיר העשירה בארה”ב. הודות לפורד ולג’נרל מוטורס, היתה דטרויט סמל העולם המודרני.
בעשור האחרון ובעקבות קריסת תעשיית הרכב צנח מספר התושבים ב-25%, דטוריט נהפכה לסמל נפילת האימפריה האמריקאית.
שיעורי הרצח באזור הם מהגבוהים בארה”ב, שכונות שלמות נשארו נטושות ומחירי הבתים צנחו אף למחירים של מאות דולרים בודדים.
אז איך בכל זאת משקיעים ישראלים החליטו לרכוש שם נכסים? מה הם יודעים שהאמריקאים לא?
פשוט מאוד – הם מתבססים על האימרה שלאחר כל ירידה תגיע עליה ומשווים את מחירי הנדל”ן בארץ לארה”ב.

השווקים ממדינה למדינה הם שונים, נדל”ן נסחר בהפרשים בלתי נתפסים בין המדינות.
כך למשל: דירת 3 חדרים בלוס אנג’לס בשכונת Silver Lake תימכר ב$1,000,000.
בעוד שדירת 3 חדרים באטלנטה בפרבר Marietta תימכר ב$150,000.