עמוד הבית » מאמרים בנושא נדל"ן בארה"ב   »   יזמות או נכס מניב? איפה כדאי להשקיע חלק א’

יזמות או נכס מניב? איפה כדאי להשקיע

אם גם אתם שואלים את עצמכם את השאלה הזו, מאמר זה נועד עבורכם.
משקיעים רבים מתלבטים בשאלה האם כדאי להשקיע בעסקת “פליפ” (קניה ומכירה)
או לחלופין לרכוש נכס וליהנות מהשכירות החודשית.
עבור רובנו המחשבה על שכירות חודשית מצטיירת כחלום ורוד, כמה כיף יהיה לקבל הכנסה נוספת בכל חודש,
או מנגד ביצוע פרויקטים של בניה ומכירה יגרמו לרווח גדול ומהיר.
כמו בחיים ציפיות לחוד ומציאות לחוד.
מאמר זה נכתב מניסיוננו האישי ובא להציג את היתרונות והחסרונות בכל אפיק השקעה.

סתיו גבע, עמיחי דזמן, stav geva, מטטרון, מטטרון השקעות, נדלן בארהב, נדלן בארצות הברית, נדלן באמריקה, מטטרון השקעות נדל"ן

נכס מניב

ישראלים רבים פונים להשקעות מסוג זה תוך חיפוש של נכסים זולים עם תשואה גבוהה.
בארה”ב של שנת 2018, קשה מאוד למצוא נכסים כאלו, הסיבה לכך היא השינוי שהשוק חווה מאז המשבר.
כידוע, עבר למעלה מעשור מאז המשבר הגדול שפקד את ארה”ב בשנת 2008, נכון הדבר שבאותה תקופה היו
לא מעט הזדמנויות של רכישת נכסים בזול ובמיקומים אטרקטיביים.
נכסים אלו עלו בערכם בעשרות אחוזים והיום בשנת 2018, משתלם לממש את אותן השקעות ולבצע מכירה.
היום, היה ונחפש נכסים דומים ניתקל בתמחור כפול. לכן אם בכל זאת נתעקש על רכישה במחירים
שבהם נרכשו נכסים בשנת 2008, נאלץ להתפשר על מיקומים הרבה פחות אטרקטיביים בלשון המעטה.

לצערנו, ישראלים רבים פונים לרכישות במחירים הללו מבלי לבצע את ההתאמות של שנת 2008 אל מול 2018.
רכישות אלו ברוב המקרים יתבצעו בשכונות מצוקה בסכומים של $50,000-$80,000.
(זה נכון שזול בארה”ב…אבל לא צריך להגזים, לא יהיו נכסים ב-$50,000 בשכונות טובות).
ברכישה כזו אנו בעצם פונים לאוכלוסיית קשת יום, דיירים רבים נתמכים על ידי ביטוח לאומי או מתקשים לסגור את החודש.
דיירים אלו גרים בדירות ישנות ומשלמים שכירות נמוכה ביחס לשכונות ממוצעות.
בשכונות אלו בד”כ לא קיים ועד סביבתי (HOA) והפיתוח הסביבתי ירוד.

אז איפה הבעיה?

נכון שעל הנייר או ליתר דיוק על האקסל, היה והנכס יושכר בצורה יציבה ניתן להפיק תשואה דו ספרתית.
אך במציאות ולא באקסל קשה מאוד לגרום לדייר בעייתי לשלם בזמן ובצורה סדירה.
לרוב אנו נתקלים בדיירים שמשלמים בצורה חלקית או דיירים שאינם משלמים בכלל.
בעיה נוספת בהשקעה כזו היא תחזוקת המבנה. מדובר במבנים ישנים עם תחזוקה רבה,
כך שעל הנייר מתשואה של 10%, לאחר דמי הניהול והתיקונים השנתיים התשואה יכולה לרדת
משמעותית עד למצב של תשואה מאוזנת 0% או לפעמים גם תשואה שלילית.

 

סתיו גבע, עמיחי דזמן, stav geva, מטטרון, מטטרון השקעות, נדלן בארהב, נדלן בארצות הברית, נדלן באמריקה, מטטרון השקעות נדל"ן

אפשר לקנות בשכונות טובות יותר?

כן, רכישה בשכונות טובות יותר של נכסים חדשים יותר משנת 2000 ואילך או נכסים מיד1
שזה עתה סיימו בנייה(בנייה חדשה), תפתור את אתגר התקלות והתחזוקה ותפתור את בעיית איכות הדיירים ומתן התשלומים.
אולם, ככל שנתעקש על שכונה טובה יותר ועל נכס חדש יותר במטרה לפנות לקהל יעד של משפחות איכותיות יותר מחיר הנכס יעלה.
בארה”ב משפחות רבות שמות לעצמן דגש מכריע על רמת החינוך,
כך למשל שכונות טובות עם קהל יעד איכותי יהיו ממקומות בסביבה עם ציון בתי ספר גבוהים.
מתמטיקה פשוטה נכון?
אז למה לא לרכוש בשכונות כאלו? המחירים בשכונה טובות יותר ינועו בטווח של $200,000 ואילך.
התשואה בשכונות אלו תהיה 4%-7% בהתאמה, כך ככל שנחפש נכס בשכונה טובה יותר כך התשואה תרד
ותגיע אף ל2%-3% בשכונות עם דירוג גבוה.
שכירות של 6% ברוטו בממוצע בשכונות איכותיות של מעמד הביניים לפני מקדם אי תפוסה, ביטוחים והוצאות ניהול חודשיים.