עמוד הבית » מאמרים בנושא נדל"ן בארה"ב   »   יזמות או נכס מניב? איפה כדאי להשקיע חלק ב’

יזמות או נכס מניב? איפה כדאי להשקיע

בחלק הראשון של המאמר ניתחנו את אפיק ההשקעה בבתים פרטיים.
אם התבלבלתם אתם לא היחידים, למעשה בשנת 2018 יש קושי באיתור הזדמנויות
בכל הנוגע לנכסים פרטיים איכותיים במחירים משתלמים.
בד”כ כדי למצוא עסקה משתלמת נצטרך לפתור “בעיה” מסוימת, בין אם נכס הזקוק לשיפוץ משמעותי
או שכונה מחתך סוציו אקונומי נמוך אך עם תכנית פיתוח עתידית.
זכרו, לא כל נכס המצריך שיפוץ עולה על הקריטריונים לעסקה כדאית.
למעשה, גם על נכסי יוקרה שאינם זקוקים לשיפוץ מקיף, ניתן יהיה למצוא על מה “לבזבז” ולשלם על תקציב שיפוץ מכובד.

סתיו גבע, עמיחי דזמן, stav geva, מטטרון, מטטרון השקעות, נדלן בארהב, נדלן בארצות הברית, נדלן באמריקה, מטטרון השקעות נדל"ן

עסקת “פליפ”

רבים פונים להשקעות מסוג זה תוך חיפוש של נכסים אשר ניתן להשביחם ולבצע מכירה מהירה בגמר ההשבחה,
או ביצוע יזמות מלאה פינוי בינוי/תמ”א.
בנייה חדשה יכולה להיות החל מנכס אחד ועד למגדלים רבי קומות.
איפה הסיכונים? מה עדיף נכס אחד או בניין? מה יותר סולידי?
ככל ניתן להפיק רווח מכל אחת מהאפשרויות, אולם כל אפשרות טומנת בחובה הזדמנות וסיכון.

בניה של בית פרטי ומכירתו

עסקה פשוטה למשקיעים מתחילים המעוניינים לבצע “פליפ” מהיר. המתווה בעסקה כזו הוא עיקרון הפשטות תוך עסקה סולידית.
אולם, בביצוע עסקה מסוג יש לשים לב לכמה נקודות: הרווח הוא בכניסה, זאת אומרת עלות המגרש היא המפתח לרווח.
תהליך הוצאת היתר הוא הליך ביורוקרטי ולכן מרב הסיכונים הם בביצוע הבנייה עצמה ובתהליך המכירה.
מניסיוננו, חריגות בניה הם גורם משמעותי באיפוס הרווחים בפרויקטים יזמיים.
יש להכין דו”ח כתב כמויות ולשים לב לכל שלב ושלב בבניה עצמה.
תהליך המכירה הוא נקודת התורפה בכל פרויקט, ניתוח מעמיק טרם הרכישה
כדי להבין מהם מחירי השוק יעזור לנבא את הרווחים העתידיים.
בכל פרויקט יש לנתח את הסביבה ואת מחירי הבתים, כך למשל בנכסים מפוארים ויקרים מידי קשה למצוא קהל יעד רלוונטי,
לקוחות שביכולתם לרכוש נכס כזה בד”כ יעדיפו לבנות אותו בעצמם כדי שיתאים לדרישותיהם האישיות.
נכס זול מידי אמנם יימכר מהר יותר ולו קהל יעד גדול יותר מכירה, אך שולי הרווח יהיו קטנים והפרויקט יהפוך לא כדאי. ככלל,
אנו ממליצים על עסקאות בשכונות של מעמד הביניים תוך חישוב לוחות הזמנים שבבנייה במטרה לשווק
את הנכס בשוק המקומי בחודשי הקיץ.

סתיו גבע, עמיחי דזמן, stav geva, מטטרון, מטטרון השקעות, נדלן בארהב, נדלן בארצות הברית, נדלן באמריקה, מטטרון השקעות נדל"ן

 

בניה של בניין מגורים ומכירתו

עסקה המיועדת למשקיעים מתקדמים. הדרך להפיק תועלת מיזמות בצורה המקסימלית היא לבצע שינוי יעוד.
לדוגמה: קרקע ובה מבנה מגורים בודד אך אפשרות להרחבה נוכח זכויות הבנייה.
ביצוע הריסה של המבנה ובנייה של בניין דירות במקומו צפוי להניב רווח משמעותי.
למעשה המתמטיקה היא פשוטה, במקום נכס אחד מייצרים מספר נכסים תוך מקסום מירבי של זכויות הבנייה.
מדובר בתהליך ארוך יותר שכן יש לבצע לקרקע פרצלציה ולחלק אותה לתתי חלקות,
לאחר מכן יש להתחיל תהליך להוצאת היתר בניה אל מול העירייה.
בפרויקטים מסוג זה תהליך ההיתר עצמו הוא נקודת התורפה בביצוע העסקה.
למעשה, בקבלת ההיתר הקרקע הכפילה את ערכה ורק במצב הזה לבדו ניתן למכור קרקע+היתר ברווח.
הבנייה עצמה גם היא לא פשוטה ולכן אנו ממליצים על גופים חיצוניים שיבצעו פיקוח הנדסי
לצורך בקרה בביצועי הקבלן וכן בנוסף פיקוח פיננסי מצד הגוף המלווה.

לסיכום

השקעה היא דבר סובייקטיבי ולכן אפיק המתאים לאדם אחד לא יתאים לאחר.
בין אם מדובר על רכישת נכס קיים או יזמות והקמה של בניין שלם, לכל העסקאות חוק בסיס משותף.
הרווח הוא ברכישה עצמה, רק רכישה מושכלת תוך ניתוח מעמיק תוכל לייצר רווחים ולאבטח כמה שניתן את קרן ההשקעה.
בארה”ב של שנת 2018, צריכים להיות זהירים במיוחד לפני כל השקעה,
שכן השוק חווה 10 שנים של עליות ולכן כמות ההזדמנויות קטנה בהתאם.