עמוד הבית » מאמרים בנושא נדל"ן באירופה   »   האם כדאי להשקיע באירופה –זווית אישית מאת סתיו גבע

האם כדאי להשקיע באירופה – זווית אישית מאת סתיו גבע

סתיו גבע, עמיחי דזמן, stav geva, מטטרון, מטטרון השקעות, נדלן בארהב, נדלן בארצות הברית, נדלן באמריקה, מטטרון השקעות נדל"ן סתיו גבע, עמיחי דזמן, stav geva, מטטרון, מטטרון השקעות, נדלן בארהב, נדלן בארצות הברית, נדלן באמריקה, מטטרון השקעות נדל"ן

עבורי השקעות נדל”ן מתוחכמות הן שילוב של חיפוש בלתי נגמר יחד עם חדשנות וגמישות מחשבתית.
השוק משתנה משנה לשנה ובעקבותיו השקעות רבות שבעבר היו אטרקטיביות עבורנו,יהיו היום מיושנות ולא כדאיות.
ניתוח מתמיד והבנת המגמות המשתנות בשוק הן המפתח למציאת ההשקעה עם פוטנציאל רווח.

לא פעם אני נתקל בהצעות רכישת בהם המחיר המתומחר ללקוח הוא מופרז וטומן בחובו את כל הרווח היזמי. בדיוק כמו דירות בארץ שקיבלו אישור עקרוני להליך תמ”א, מוכרים רבים ינסו להעביר הלאה את הדירה כאשר הרווח בפרויקט מתומחר במחיר ובעצם מבטל לחלוטין את ההזדמנות ברכישה כזו.

האם כדאי להשקיע באירופה?

מכשולים,פחדים והתנגדויות מנעו ממני לחשוב על אירופה כאופציה להשקעה.
תשובות על שאלות בסיסיות נשארו ללא מענה: אירופה מתקווצת וחווה הגירה שלילית, מדינות רבות מתאסלמות בעקבות הגירה של מהגרים, רמת החינוך והציות לחוק יורדת.
בחודשים האחרונים חקרתי את התשובות לשאלות הללו, ניסיתי לאתר מקום השקעה יציב עם פוטנציאל לעליית ערך ומחירים נוחים.
מדינות כמו אנגליה וספרד היו יקרות מידי עבורי וביחס למדד הנדל”ן המחירים לא עשו לי שכל.
מדינות נוספות כמו יוון ורומניה בהם המחירים נוחים הקשו על קבלת ההחלטות שלי בעקבות אי היציבות של המשטר באותן מדינות.
יש להדגיש כי המסקנות שמובאות במאמר זה מתייחסות למחקר האישי שלי ולדרך בה אני מנתח את ההשקעות השונות.
טיפ קטן: בהגיעכם למקום חדש, השתדלו להשקיע בעיר הבירה/העיר המרכזית לדוגמה: ת”א.
השקעות בעיר מרכזית אמנם יקרות יותר עם פוטנציאל רווח יזמי קטן יותר, אך רמת הסיכון ומדד הרגישות בהשקעה יהיה נמוך גם כן. למעשה, הסיכון להפסיד כסף ולפגוע בקרן ההשקעה יהיה נמוך בהרבה מהשקעה בערים מרוחקות יותר או בפרברים המקיפים את אותה עיר מרכזית.

ואז הגיעה צ’כיה

צ’כיה מדורגת כאחת המדינות היציבות בעולם ובחמשת המדינות היציבות באירופה.
המוסדות הממשלתיים והמערכת הפיננסית נחשבים יציבים ביחס למדינות מקבילות לאירופה.
צ’כיה שמרה על המטבע שלה “קרונות” ואינה משתמשת באירו כמו בשאר המדינות באיחוד האירופאי. פעולה זו חיזקה את הכלכה ויצרה יציבות נוספות.
היציבות הכלכלית מאפשרת לממשלה ללוות כספים בריבית הנמוכה ביותר בין מדינות מרכז אירופה.

פראג!

פראג היא בירת צ’כיה והעיר הגדולה ביותר בה. פראג מהווה את המרכז הכלכלי, התרבותיו התעשייתי של צ’כיה.
האוכלוסייה מונה כ-1.2 מיליון תושבים במטרופוליטן למעלה מ2 מליון תושבים.
פראג היא עיר תיירות פופולרית. יש בה מבנים עתיקים רבים, היא מציגה מגוון רחב ביותר של אדריכלות.
פראג היא מרכז תרבותי מסורתי, ושוכנים בה תיאטראות רבים, בתי-אופרה, אולמות קונצרטים, גלריות ומועדוני מוזיקה.
מוסדות של הרפובליקה ממוקמים בעיר, כולל מושבו של הנשיא, הממשלה ושני בתי הפרלמנט. בנוסף לאוניברסיטת קארל, ישנן בעיר שבע אוניברסיטאות נוספות ומכללות.
למה אני משקיע בפראג?
מחירים נמוכים ונוחים – מחירי הדירות בפראג נמוכות מאוד בהשוואה לערי בירה מקבילות במדינות אירופה.
מנתחים רבים מעריכים כי המחירים יעלו בשנים הקרובות בעקבות הכלכלה היציבה, פיתוח ענף התיירות ואיתו ענך המלונאות, שמירה על המטבע “קרונה”, יציאה מהמשבר באירופה ומימון נמוך.

מימון

קצת על המימון – הפרמטר שמשך אותי הכי הרבה לביצוע השקעה הוא המימון הבנקאי.
תושבים זרים יכולים לקבל משכנתא עד 70% משווי הרכישה בריבית קבועה של 2%-2.5%.
חברות בדומה לחברת LLC יקבלו מימון של עד 80% בריביות דומות.
קבלת המימון מותנית בהליך פשוט יחסית שאורך כ- חודשיים – 3 חודשים.
נתון זה שינה לחלוטין את כף המאזנים וסייע לי בקבלת ההחלטה לביצוע השקעה ראשונה.

השקעה אישית

בקצרה על ההשקעה האישית שלי ועל השימוש במימון כחלק ממינוף והגדלת הרווחים.
רכשתי דירת 3 חדרים 100 מ”ר, ברובע פראג 1 הממוקם ברובע התיירותי.
עלות הרכישה הייתה 10,500,000 קרונות שהם 1,750,000 ש”ח.
עלויות נוספות לרכישה כגון עו”ד ומס רכישה של 4% בסך 420,000 קרונות שהם 70,000 ש”ח.
סך עלות הרכישה 1,820,000 ש”ח.
לאחר קבלת מימון של 80% ההון העצמי הנדרש הינו 370,000 ש”ח.
שיפוץ – שימוש באדריכל לשינוי חלוקת הנכס הנכס ושיפוץ מקיף של 3 חודשים – סך עלות 1,000,000 קרונות/ 166,000 ש”ח. גם כאן לאחר מימון ההון הנדרש הינו 35,000 ש”ח.
סך השקעה בפרויקט כ-405,000 ש”ח.

צפי מכירה 13,000,000 קרונות
לאחר עלויות מכירה של ו4% ועלויות עו”ד בסגירה, צפי מחיר מכירה נטו 12,400,000 כאשר בקיזוז כלל העלויות הרווח המשוער הינו 1,480,000 קרונות/ 245,000 ש”ח.
יש לציין כי בתחשיב זה לא נלקח בחשבון היבט המיסוי, שכן הוא משתנה מלקוח ללקוח ומשתנה בתכנון ההשקעה (השכרה אל מול מכירה).